Rückbehalt der Kaution bis zum Vorliegen der Nebenkostenabrechnung

Recht Aktuell Bleuler

Frage: Mein Mieter hat die Wohnung auf Ende August 2017 gekündigt und ist ausgezogen. Die Mietzinse wurden alle bezahlt und es gibt auch keine Mieterschäden. Die Nebenkostenabrechnung liegt jedoch noch nicht vor, da diese jeweils für die Periode vom 1. Juli bis zum 30. Juni erstellt wird. Mein Mieter verlangt nun die Freigabe der Kaution. Kann ich diese bis zum Vorliegen der Nebenkostenabrechnung zurückbehalten?

Antwort: Ja, allerdings sollte der Rückbehalt im Vergleich zu der mutmasslich anfallenden Nachzahlung nicht unverhältnismässig hoch sein.

Zweck sowie zeitliche Dauer mietvertraglicher Sicherheitsleistungen
Die Kaution – auch Depot oder Sicherheitsleistung genannt – dient dem Vermieter als Sicherheit für sämtliche Ansprüche aus dem Mietverhältnis. Neben Mietzinsen und Schadenersatzforderungen aus Mängeln fallen darunter auch die Nebenkosten. Im Unterschied zu den meisten mietvertraglichen Rechten und Pflichten endet die Pflicht zur Sicherstellung auch nicht mit dem Kündigungstermin, sondern erst dann, wenn die sicherzustellende Leistung vollständig erbracht worden ist, sprich die offene Nebenkostenabrechnung beglichen ist. Spätestens nach Ablauf eines Jahres seit Beendigung des Mietverhältnisses kann der Mieter allerdings bei der Bank die Freigabe der Kaution verlangen, wenn der Vermieter strittige Forderungen innert dieser Frist nicht rechtlich geltend gemacht hat (vgl. Art. 257e Abs. 3 OR).

Es ist daher grundsätzlich zulässig, dass der Vermieter die Kaution erst freigibt, wenn die nächste Nebenkostenabrechnung vorliegt, auch wenn das bisweilen wie vorliegend beinahe ein Jahr dauern kann. Angemerkt sei an dieser Stelle, dass der Mieter bei seinem Auszug keinen Anspruch auf eine individuelle Zwischenabrechnung hat. Dies wäre ein unverhältnismässiger Aufwand für den Vermieter. Ein Rückbehalt der ganzen Kaution dürfte jedoch mit den im Vertragsrecht generell geltenden Geboten des Handelns nach Treu und Glauben und der schonenden Rechtsausübung nicht zu vereinbaren sein, wenn nur eine geringfügige Nebenkostennachzahlung zu erwarten ist, welche zum vollem Betrag der Kaution in einem offensichtlichen Missverhältnis steht, wie beispielsweise eine mutmassliche Nebenkostennachzahlung von Fr. 300.– im Vergleich zu einer Kaution von Fr. 6‘000.–.

Tipp für die Praxis
Als Alternative zur erwähnten Möglichkeit eines (Teil-)Rückbehalts der Kaution empfiehlt sich in solchen Fällen als pragmatische Lösung einen genügend grossen Betrag der Kaution, der die offenen Nebenkosten sicher deckt, dem Vermieter als zusätzliches Nebenkostenakonto auszahlen zu lassen und den Rest der Kaution dem Mieter freizugeben. Eine weitere noch einfachere, wenn auch weniger genaue Lösung bestünde darin, dass die Parteien den mutmasslichen Nebenkostenbetrag anhand der Zahlen der vergangenen Jahre abschätzen und sich per Saldo darauf einigen. Damit könnte die Angelegenheit sofort erledigt werden, ohne noch die u.U. erst ein Jahr später vorliegende Nebenkostenabrechnung abwarten zu müssen.

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